Урбанизация и миграция

По данным Агентства статистики, за 30 лет доля городского населения страны увеличилась с 40,3 % до 50,9 %. Узбекистан продолжает испытывать активный процесс урбанизации — в планах государства превратить Самарканд и Наманган в города-миллионники к 2030 году и разработать для всех населённых пунктов генеральные планы. Люди из регионов стремятся переехать в столицу в поисках лучших экономических возможностей, создавая значительный спрос на жильё. Высокий спрос, в свою очередь, подталкивает цены вверх, особенно на первичном рынке, где застройщики ориентируются на платёжеспособную аудиторию.

Стоимость строительства и нехватка доступного жилья

Рост цен на строительные материалы, логистику и рабочую силу приводит к удорожанию себестоимости строительства. Строительные компании закладывают эти расходы в стоимость квадратного метра. 

В то же время на рынке ощущается дефицит доступного жилья, что заставляет людей искать варианты на вторичном рынке, поднимая цены и там. При этом высокая стоимость земли в столице делает строительство бюджетного жилья невыгодным для девелоперов. Основной акцент застройщиков приходится на жильё комфорт- и премиум-класса, поскольку маржинальность таких проектов выше.

Денежная масса и доступность кредитов

Рост денежной массы в экономике, а также доступность потребительских и ипотечных кредитов стимулируют спрос на жильё. В Узбекистане ситуация похожая: в условиях инфляции и нестабильности валютного курса люди предпочитают вкладывать сбережения в недвижимость, что ведёт к перегреву рынка. Однако пока процентные ставки по ипотеке остаются высокими, что ограничивает возможности менее обеспеченных слоёв населения.

Инвестиционный интерес и спекуляция

Недвижимость в Узбекистане воспринимается как один из самых надёжных инструментов для сбережения капитала. В условиях нестабильности валютного курса и инфляции многие предпочитают вкладывать накопления в квартиры, что создаёт дополнительный инвестиционный спрос. Более того, спекулянты покупают жильё с целью перепродажи по более высоким ценам, что также влияет на рынок. Высокая рентабельность недвижимости по сравнению с другими инвестиционными инструментами подогревает спекулятивный спрос.

Доходы населения и платёжеспособность

Средний уровень доходов населения остаётся значительно ниже стоимости недвижимости, что делает покупку жилья для многих семей недоступной без привлечения заёмных средств. В последние годы рост доходов не успевает за темпами подорожания недвижимости, что ведёт к увеличению финансовой нагрузки на покупателей.

Нормальна ли такая ситуация для рынка?

Рост цен на недвижимость — явление нормальное для развивающихся рынков с высокой демографической активностью и процессами урбанизации. Однако важно учитывать, что текущая ситуация, когда цены растут значительно быстрее доходов населения, может привести к снижению доступности жилья для широких слоёв населения и усилению социальной напряжённости.

Андрей Садыков отмечает, что такая тенденция характерна для рынков, находящихся в стадии экономического роста и активного строительства. Тем не менее в долгосрочной перспективе возможна коррекция цен, особенно если правительство введёт меры по обеспечению доступности жилья, такие как льготные ипотечные программы и налоговые льготы для застройщиков.

Сколько времени продлится текущая ситуация и чем она может закончиться?

Андрей Садыков отмечает, что высокая стоимость недвижимости сохранится как минимум до 2026 года, если не будут приняты государственные меры по регулированию рынка. Основными факторами, которые могут замедлить рост цен, являются:

• ужесточение кредитной политики со стороны банков

• введение налогов на вторую и последующую недвижимость для снижения спекулятивного спроса

• запуск государственных программ по строительству доступного жилья

Если этих мер не будет, ситуация может привести к перегреву рынка, когда рост цен станет чрезмерным, а платёжеспособный спрос упадёт. В этом случае возможно снижение стоимости недвижимости из-за переоценённости.

Позитивные настроения рынка

• Развитие системы эскроу-счетов и ипотеки, которое активно начнётся в 2025 году и, как ожидается, поможет нормализовать цены.

• Продажа земельных участков юрлицам — плательщикам НДС (ожидается, что таким образом быстрее пойдёт застройка и тем самым возможна корректировка цен).

Советы по поиску доступного жилья

Несмотря на сложную рыночную ситуацию, существуют стратегии, позволяющие найти более доступные варианты жилья.

• Мониторинг вторичного рынка. Регулярный поиск и отслеживание предложений могут помочь найти выгодные сделки.

• Использование площадок недвижимости и социальных сетей. На специальных ресурсах, посвящённых продаже недвижимости, иногда появляются эксклюзивные предложения.

• Рассмотрение альтернативных районов. Жильё в спальных районах и пригородах может быть значительно дешевле.

Высокая стоимость недвижимости в Узбекистане — результат комплексного воздействия экономических, демографических и инвестиционных факторов. Текущая ситуация, вероятно, сохранится ещё несколько лет, однако возможные меры государства и изменения в экономике могут привести к стабилизации рынка.