Skip to main content

Новая волна миграции и рост цен на жильё. Что делать, чтобы вас не выгнали из съемной квартиры?

разбор
01.10.2022

С момента начала войны в Украине Узбекистан принял большое количество «релокантов», по некоторым данным цифры превышают 38 тысяч. Новая волна приехавших началась после объявления в России частичной мобилизации. В городах Узбекистана, в том числе в столице, ожидается новый ажиотаж с повышенным спросом и резким ростом цен на аренду жилья.

Поступают сообщения от горожан о том, что некоторые арендодатели, воспользовавшись ситуацией, угрожают выселением нынешним квартиросъёмщикам, ожидая найти более выгодные варианты среди приехавших россиян. Один из наших подписчиков рассказал, что его арендодатель, несмотря на дружеские отношения, с начала войны дважды повысил стоимость аренды своей квартиры. Впервые цена выросла в начале весны, а второй раз эта тема поднялась недавно, после новостей о мобилизации. Владелец квартиры прямо заявил квартиранту, что, если тот не согласится на повышение арендной платы, он найдёт жильцов, которые будут платить втрое больше. За неимением времени и вариантов, наш источник был вынужден оба раза согласиться на повышение цены. В общей сложности с начала войны арендная плата за однокомнатную квартиру в периферийном районе города выросла на $100.

Хук совместно с адвокатом ташкентской городской коллегии адвокатов ACTUS PRAVO Романом Куняшевым подготовил инструкцию, как обезопасить себя от нелегального повышения цены аренды или выселения и что делать, если вы уже оказались в подобной ситуации.

Может ли арендодатель повысить арендную плату, несмотря на договор?

Нет. Если в договоре указана фиксированная цена аренды в месяц и отсутствуют пункты о повышении оплаты в одностороннем порядке, то такие действия незаконны.

Согласно статье 34 Жилищного кодекса Республики Узбекистан, плата за аренду жилого помещения устанавливается договором по соглашению сторон. А статья 611 Гражданского кодекса РУз гласит о том, что одностороннее изменение размера платы за жилое помещение не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором.

Может ли арендодатель выселить квартиранта досрочно, несмотря на договор?

Да, может. Но только в том случае, если договор со стороны арендатора нарушается. Например, если плата не поступает арендодателю в указанный срок в течение двух месяцев подряд. Но и выселение не такой уж и быстрый процесс. Многие неосведомлённые граждане полагают, что этим могут заниматься участковые или органы местного самоуправления (махалля). Это заблуждение.

Вся процедура проходит через суд и БПИ (бюро принудительного исполнения). Выселить гражданина из жилого помещения может только государственный исполнитель по исполнительному листу. Для получения исполнительного листа арендодателю необходимо обратиться в суд по гражданским делам с исковым заявлением, выиграть процесс и дождаться вступления решения в законную силу. Для этого арендодателю требуется доказать основание своего иска, нарушения и предъявить весомые причины на выселение. Сроки и порядок выселения устанавливаются судом в каждом конкретном случае.

На какие права может претендовать квартиросъёмщик, если по каким-то причинам договор аренды не был составлен?

Ни на какие. Только штрафы и доначисление налога на доходы арендодателю. Согласно статье 23 ЖК РУз, ОВД совместно с органами самоуправления граждан и товариществами частных собственников жилья осуществляют контроль за использованием жилых помещений, принадлежащих гражданам и юридическим лицам на праве частной собственности, в том числе за соблюдением паспортного режима, учёта проживающих лиц и наличия соответствующих договоров. При первой же проверке штраф ждёт как арендатора, так и арендодателя.

В соответствии со статьёй 159 ГК РУз, отсутствие договора аренды либо несоблюдение обязательной постановки на учёт договора аренды в государственных налоговых органах влечёт наложение штрафа от пяти до десяти БРВ. Плюсом ко всему является то, что без официального договора аренды квартирант ни коим образом не защищён от противоправных действий арендодателя.

Когда и куда обращаться, если вам угрожают выселением или требуют платить больше?

Жилищный и Гражданский кодексы определяют аренду недвижимого имущества, объём его использования, минимальные требования, а также взаимные права и обязанности арендодателя и квартиранта. Эти документы дают сторонам свободу в определении условий аренды в части установления минимальных стандартов арендных отношений. Нарушение этих минимальных норм является основанием для законодательных органов вмешиваться в частный квартирный вопрос арендодателя-квартиросъёмщика.

Когда закон или условия договора считаются нарушенными арендодателем, квартирант может подать жалобу в суд по гражданским делам согласно Гражданскому процессуальному кодексу РУз. К таким случаям нарушений могут относиться одностороннее повышение арендной платы, требование покинуть дом, нарушение покоя жильца частыми визитами. Для того чтобы жалоба была составлена правильно, рекомендуется сначала обратиться к адвокату.

Если же вы уже согласились на невыгодные вам условия под давлением выселения, то можете обратиться в суд и потребовать признать сделку кабальной (недействительной). Согласно статье 123 ГК о недействительных сделках, сделка, которую гражданин был вынужден совершить под влиянием заблуждения или вследствие стечения тяжёлых обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка), может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.

Однако определения тяжёлых случаев в законодательстве нет.

Кроме того, собственник может устанавливать любую цену за пользование своим имуществом. Закон в это вмешиваться не может, поэтому безопаснее позаботиться об этом в начале арендаторских отношений.

Как обезопасить себя от незаконных манипуляций арендодателя и не остаться без жилья?

Только путём заключения договора аренды жилья в письменной форме и регистрации договора в органах государственной налоговой службы. При заключении договора следует внимательно рассмотреть условия его расторжения и повышения цены, предусмотреть сроки выселения при окончании договора.

Необходимо установить в договоре аренды, который заключается на большой срок, полную фиксированную цену, а также предусмотреть отсутствие одностороннего права арендодателя повышать цену без согласования с арендатором. Так как любое выселение возможно только в судебном порядке, то арендатор должен копить на всякий случай доказательства своей добросовестности. В ход пойдёт абсолютно всё: чеки о производимых затратах на текущий ремонт, договоры подряда с самозанятыми сантехниками, электриками, которые подтвердят, что арендатор бережно относится к своему имуществу. Использовать квартиру только для проживания, соблюдать санитарные нормы и правила. Конечно, необходимо вовремя вносить арендную плату.

Договор аренды регулируют: Закон Республики Узбекистан от 19.11.1991 г. № 427-XII «Об аренде», Жилищный кодекс Республики Узбекистан и 34-я глава Гражданского кодекса РУз. Но нужно помнить о приоритете специального закона над общим, то есть закон об аренде обладает большей юридической силой, чем положения Гражданского кодекса.

Договор аренды можно составить самостоятельно, включив в него пункты, важные для каждой стороны. Затем договор требуется поставить на учёт в налоговой инспекции, всё, что требуется это копии паспортов и ИНН сторон. Если арендодатель владеет ЭЦП, то зарегистрировать договор можно онлайн. Процедура бесплатная и не требует предъявления кадастра и нотариального заверения.

КТО ЭТО ВСЕ СДЕЛАЛ

Хайдарова Амаль — написала

Роман Куняшев — проконсультировал

Виктория Ерофеева — отредактировала

Леночка — откорректировала