Рынок недвижимости: как менялась стоимость жилья в аренду и для покупки

С 2022 года рынок недвижимости в Узбекистане претерпел множество изменений, это коснулось как сегмента купли-продажи, так и аренды. Цены стремительно росли вверх: на первичном рынке стоимость увеличилась на 16,6 % в сумах и 12,9 % в долларах, на вторичном — на 27,7 % в сумах и 23,3 % в долларах. 

У этого процесса есть и внутренние, и внешние причины. Среди внутренних можно назвать, например, базовые: рост численности населения и урбанизации, логично — больше людей, больше потребности в жилье, больше спрос. Здесь же и традиционный выбор способа сохранения сбережений в пользу недвижимости. 

Среди внешних причин — приток иностранных граждан в страну, а вместе с ними и иностранной валюты. На фоне происходящего в России и Украине в Узбекистан прибыло множество мигрантов из первой страны и беженцев из второй. Особенно сильно спрос на жильё вырос в Ташкенте, цены за «вторичку» увеличились на 22,7 % по сравнению с 2021 годом. С притоком мигрантов стал больше и поток трансграничных переводов — рост на 34 %. В связи с этим росли цены практически на всё, в том числе на покупку и аренду жилья.

В условиях возросшего спроса и стоимости недвижимости выросла и потребность в ипотеке. Доступность этого вида кредитования стимулировала спрос на жильё, особенно в сегменте новостроек. В 2022 году объём кредитования с целью покупки жилья увеличился на 46,7 % по сравнению с 2021-м. Только в четвёртом квартале банки выдали займы на сумму более 4 трлн сумов.

В 2023 году эти тенденции сохранились, но с меньшим объёмом. Так, средняя рыночная цена жилья увеличилась на 24 % против 27 % в 2022 году. Потребность в ипотеке стала ещё выше — банки страны выдали соответствующих кредитов на сумму более 16,85 трлн сумов — это на 17 % больше, чем годом ранее. 60 % из них занимает ипотека на первичный рынок — новое жильё становится всё востребованнее. В 2024-м тенденция стала ещё заметнее — доля ипотеки в этом сегменте увеличилась до 66 %.

В 2024-м по всем сегментам рынка недвижимости наблюдалась коррекция. Цены на первичном рынке увеличились на 11,4 % в сумах и 6,7 % в долларах, на вторичном — на 6,3 % в сумах и 1,8 % в долларах. Ипотеку тоже стали брать реже — число заемщиков сократилось на 16 %, с 68,3 тыс. до 58,8 тыс. человек.

Что такое ипотека и проценты по ней: инфляция и ставка Центробанка в разрезе 10 лет

По ипотеке человек может приобрести жильё в кредит под залог этого жилья. Если вернуть деньги банку или другому кредитору не получится, то он имеет право продать эту недвижимость, чтобы вернуть свои средства. Звучит как риск остаться без жилья и без денег, но на самом деле это хороший инструмент приобретения недвижимости в собственность, если банк надёжный, а процент — выгодный. 

По закону договор об ипотеке должен быть зарегистрирован у нотариуса или в государственных органах, в противном случае он считается недействительным. Это касается любой недвижимости, кроме новостроек, здесь работает упрощённая процедура. Так, жильё стало доступнее для молодых семей, по статистике именно эта категория граждан на сегодняшний день ключевой фактор формирования реального и отложенного спроса на недвижимость. 

В случае новостроек покупатели оформляют ипотеку через специальные банки, сотрудничающие с застройщиком, на типовых условиях. Они уже зарегистрированы в системе, за счёт чего сделка сразу проходит через официальные каналы.

Последние несколько лет, даже несмотря на не всегда позитивные глобальные изменения в экономике, объём ипотечных кредитов стремительно рос вверх, однако процесс существенно замедлился в 2024 году. Это произошло по ряду причин: ипотека стала менее доступной в целом, процентная ставка и средняя сумма кредита выросли. Ключевую ставку повышают для борьбы с инфляцией, но кредиты это, напротив, делает дороже.

Другая важная причина — сокращение льготных программ и изменения в балльной системе. В Узбекистане для получения ипотеки необходимо набрать определённое количество баллов: раньше их было 50, теперь 35, чтобы ипотеку одобрили, нужно не менее 30. Доходы граждан оцениваются не по трём, а по двум параметрам, за второй из которых также дают меньше баллов.

Также целому ряду льготных категорий дополнительные баллы сократили с 10 до 5: это молодёжь до 30 лет, женщины в трудной жизненной ситуации (например, матери-одиночки), медработники и преподаватели в отдалённых районах. При этом к 2024 году доля получателей ипотеки в возрасте от 18 до 30 лет увеличилась больше всего — с 19 % до 27 %.

Изменилась и компенсируемая часть процентных платежей — теперь это часть выше 12 % годовых вместо 10 %. Субсидий тоже стало меньше, они больше не предоставляются на строительство, реконструкцию и ремонт индивидуального жилья, за исключением случаев, когда заёмщик включён в программу выведения из бедности. А ещё с мая 2024 года субсидированные ипотечные кредиты из бюджета предоставляются только гражданам, ранее не имевшим ипотеки.

Как следствие, количество кредитов с первоначальным взносом более 50 % составило до 15 % от числа всех заемщиков. Позволить себе внести сразу половину от необходимой суммы могут далеко не все, это означает, что люди стали гораздо осторожнее брать ипотеку.

Стоит ли сейчас вообще брать ипотеку?

Несмотря на сокращение льготных программ и субсидий, доступность жилья в ипотеку сейчас всё ещё выше, чем раньше. Об этом говорит показатель снижения средней цены за квадратный метр жилья к среднемесячной зарплате в Ташкенте с 1,98 до 1,77, в регионах он варьируется от 1,24 до 2,73. Для банков это знак снижения риска, а значит, кредит выдадут охотнее.

Давайте попробуем посчитать уровень доступности ипотеки в Узбекистане для разных городов. В качестве базовых данных возьмём среднюю ставку по ипотечным кредитам 18 % (обычно она варьируется от 15 % до 20 %), первоначальный взнос — 20 % (обычно от 20 % до 30 %) со сроком 15 лет (в основном ипотека предоставляется на 15–20 лет).

Как государство регулирует эти процессы и какие существуют программы

По последним данным, 24 % ипотечных кредитов предоставляются гражданам с субсидиями от государства, также, несмотря на ряд ограничений, ввели и новые льготные программы по ипотеке.

С 1 июня 2024 года правительство запустило новую льготную программу для семей, включённых в программу выведения из бедности и нуждающихся в улучшении жилищных условий. Ипотеку по ней можно взять на сумму до 120 млн сумов на срок до 20 лет по ставке на 4 процентных пункта выше основной ставки Центрального банка.​ При этом основной фактор выдачи льготного кредита — рекомендация «махаллинской семёрки».

Также сокращается срок подачи заявления на получение ипотечных субсидий: сейчас это можно сделать с 15 мая по 1 ноября, ранее — с 1 мая по 1 декабря. При этом потребность в субсидировании растёт: количество дотаций по ипотечным кредитам увеличилось в 1,5 раза.

Согласно указу «О дополнительных мерах по дальнейшему развитию рынков жилья и ипотеки», количество субсидий на компенсацию части первоначального взноса и процентных платежей по ипотеке планируется увеличить в 1,5 раза за счёт 2,5 триллиона сумов из госбюджета.

А количество получателей ипотечных кредитов, наоборот, снизилось на 16 % — с 68,3 тыс. до 58,8 тыс. человек при увеличении общего объёма кредитования на 1,38 %. Это говорит о том, что ипотека стала менее доступной для определённых слоёв населения: молодых семей, жителей регионов и так далее. Средняя сумма кредита также увеличилась на 18 %, составив более 290 млн сумов, это снижает её доступность и свидетельствует о росте цен на жильё.

Что будет с ипотекой и её доступностью дальше

На улучшение ситуации работает стабилизация процентных ставок — если инфляция продолжит снижаться, а макроэкономическая ситуация не будет претерпевать потрясений, ипотека станет доступнее. Также правительство работает над развитием «зелёной» ипотеки для приобретения жилья, построенного по экологическим стандартам. Это может привлечь дополнительное финансирование от международных организаций и стимулировать строительство энергоэффективного жилья. ​

Доля первичного рынка, где взять ипотеку можно проще, растёт. По состоянию на 2025  год, 75 % из всех ипотечных кредитов были направлены на покупку новостроек.

Однако все положительные пункты и надежды по ипотечным кредитам сильно зависят от стабильности экономики. Поскольку Узбекистан пока что относится к развивающимся странам, то любые валютные колебания и инфляция могут повлиять на способность заемщиков выплачивать кредиты.

Также для регионов с более низкими доходами государственные программы могут не покрывать весь спектр нужд населения, что оставляет жильё и покупку недвижимости в категории недоступных. Кроме того, если цены на недвижимость продолжат расти, это ограничит возможности людей приобретать жильё, в том числе в ипотеку — выгода от льготных программ нивелируется затратами на саму недвижимость.